Mnogi ljudi radije kupuju stanove u fazi izgradnje stambene zgrade. To vam omogućuje kupnju objekata po nižoj cijeni. Taj se proces naziva vlasničkim sudjelovanjem u izgradnji. Kako bi nositelj interesa bio pouzdano zaštićen od gubitka sredstava, potrebno je kompetentno pristupiti izboru programera, kao i proučiti pažljivo sastavljen ugovor. Upravo ovaj dokument štiti prava kupaca nedovršenih objekata.
Suština udjela u kapitalu
Proces pretpostavlja da se višestambene zgrade grade o trošku budućih kupaca stanova. Ulažu u izgradnju kuće, a nakon njenog puštanja u pogon mogu uknjižiti vlasništvo nad stanom.
Proces je reguliran posebnim zakonom Saveznog zakona br. 214 “O zajedničkoj gradnji”, a u njemu se redovito unose razne izmjene kako bi se jamčila zaštita prava vlasnika kapitala. Glavne značajke udjela u kapitalu u građevinarstvu uključuju:
- prava i obveze svake strane pojavljuju se tek nakonpotpisivanje ugovora;
- DDU specificira sve nijanse suradnje, a ima i znakove različitih ugovora, koji uključuju ugovor o ulaganju i ugovoru, kao i pružanje usluga i kupoprodaju;
- kupuje se stan prema takvom ugovoru koji se nalazi u nedovršenoj kući;
- pod takvim uvjetima privlače se brojni vlasnici kapitala, što investitoru omogućuje izgradnju objekta uz minimalno vlastito ulaganje novca;
- ne samo pojedinac, već i tvrtka može postati dioničar;
- sudionici ne mogu utjecati na promjenu projekta, projektnog zadatka i ostalih uvjeta za izgradnju kuće.
Često se građani koji kupuju stanove u kućama u izgradnji suočavaju s prijevarom ili bankrotom graditelja. U ovom slučaju, prava dioničara zaštićena su odredbama DDU-a. U teškim situacijama može se izvršiti ustupanje vlasničkog sudjelovanja u izgradnji drugim tvrtkama ili osobama uključenim u prikupljanje sredstava.
Zakonodavna regulativa
Pri kupnji kuće u nedovršenom objektu treba obratiti pažnju na odredbe temeljnog zakona Saveznog zakona br. 214. On je donesen još 2004. godine, a on je taj koji uređuje sve odnose koji nastaju između programera i dioničara. Mnogo je izmjena i dopuna ovog zakonskog akta. Podijeljen je na brojne dijelove i odlomke, od kojih svaki ima svoju svrhu. Ključne promjene i odredbe uključuju:
- pravila su naznačenasastavljanje i raskid ugovora o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji;
- propisana je mogućnost prijenosa prava na treće strane;
- postoji kaznena odgovornost za programere ako ne ispune svoje obveze prema ugovoru;
- u svakom slučaju, programeri moraju otvoriti posebne račune namijenjene prijenosu sredstava od strane vlasnika kapitala, a novac se može koristiti isključivo za izgradnju objekta;
- programeri moraju imati vlastitu službenu web stranicu, koja otkriva sve informacije o njihovom radu, uključujući projekte, dozvole i druge dokumente.
Sada svi programeri otvaraju escrow račun dizajniran za prijenos novca vlasnicima kapitala. Savezni zakon o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji navodi da se takav račun zatvara tek nakon potpunog korištenja sredstava. Takvi uvjeti ne mogu postati prepreka ustupanju prava.
Dodatno, zakon predviđa potrebu za stvaranjem kompenzacijskog fonda. Predstavlja ga osiguranje za dioničare, jer ako iz nekog razloga investitor ne ispuni svoje obveze, gubici dioničarima pokrivaju se na teret sredstava iz ovog fonda.
Prednosti i nedostaci
Upotreba DDU-a za kupnju kuće ima mnoge prednosti za svakog kupca kuće, ali važno je uzeti u obzir određene nedostatke takve odluke. Sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji objekata nekretnina smatra se rizičnim, kaouvijek postoji mogućnost da programer neće ispuniti svoje obveze iz raznih razloga.
| Pros | Protiv |
| Na objekte je postavljena niska cijena koja je mnogo manja od cijene gotovih stanova na primarnom ili sekundarnom tržištu |
Morat će se čekati dovoljno dugo da se stambena zgrada završi, pa ovu priliku koriste ljudi koji već imaju mjesto za život |
| Mnogi programeri nude rate za cijelo razdoblje izgradnje kuće, što vam omogućuje kupnju stana bez početnog potrebnog iznosa sredstava prilikom sastavljanja DDU | Često se vlasnici dionica moraju nositi s kašnjenjem u isporuci predmeta, pa postaje potrebno naplatiti kaznu sudskim putem |
| Primanje stana je zajamčeno zakonom, tako da će vlasnici kapitala i dalje moći računati na stan ili naknadu za gubitke | Ako, iz raznih razloga, stan premašuje prethodno dogovorenu kvadraturu, morat ćete uplatiti određeni iznos sredstava |
| Zakon nameće stroge i brojne zahtjeve programerima, tako da možete biti sigurni u pouzdanost tvrtke | Nije neuobičajeno naići na prijevaru, na primjer, investitor prodaje jedan stan nekoliko dioničara ili se koriste druge sheme da se zaobiđe zakon, što dovodi do potrebe za sudskim sporovima |
|
Ako tvrtka ne preda kuću do dogovorenog datuma, vlasnici kapitala mogu računati na dobru kaznu, izračunatu za svaki dan kašnjenja |
Često se tvrtka proglasi bankrotom, što dovodi do prijenosa kuće na drugog graditelja, a sve to negativno utječe na vrijeme izgradnje objekta |
Zbog gore navedenih pluseva i minusa, svaka osoba mora samostalno odlučiti je li vlasnički udio u izgradnji primjeren i koristan za njega.
Kako kupiti kuću na DDU?
Proces se ne smatra previše kompliciranim, ali kako bi bili sigurni da je isplativ i učinkovit, potencijalni kupci moraju slijediti određene uzastopne korake.
Prije nego kontaktirate developera, važno je saznati recenzije o njemu, proučiti službenu dokumentaciju, a također provjeriti koliko brzo se izvodi izgradnja određene kuće.
Dobijte podatke o tvrtki
Prije svega, morate biti sigurni da se stanovi prodaju prema DDU-u od strane stvarno pouzdane, provjerene i službeno registrirane organizacije. Savezni zakon o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji ukazuje na potrebu dobivanja podataka o investitoru:
- mora ga zastupati službeno registrirana tvrtka;
- poželjno je da poduzeće već ima izgrađene i puštene u rad objekte;
- protiv organizacije ne bi trebalo biti otvorenih parnica;
- moraju se ući u sve prošle kućerad u unaprijed određenom vremenskom okviru;
- svi dokumenti dostavljeni na web stranici organizacije pažljivo se proučavaju, a uključuju projekte, radne dozvole, deklaracije i druge papire;
- poduzeće mora imati prava na mjesto na kojem se odvija proces izgradnje objekta.
Ako nedostaju ovi dokumenti i dopuštenja, ne preporučuje se sastavljanje DDU-a s programerom.
Koje informacije sadrži izjava?
Posebna pažnja posvećuje se proučavanju građevinske deklaracije. Trebao bi biti smješten u otvorenim izvorima 14 dana prije sklapanja prvog ugovora s dioničarima. Ovaj dokument treba sadržavati važne podatke za svakog sudionika u izgradnji. To uključuje:
- ime i pravna adresa razvojne tvrtke;
- navedene su dozvole za rad;
- navedite prethodno dobivene licence;
- odgovara razdoblju valjanosti licence;
- popis svih osnivača tvrtke;
- s obzirom na ranije podignute objekte za tri godine rada tvrtke;
- navesti financijske rezultate rada;
- s obzirom na obaveze i potraživanja;
- označava druge transakcije na temelju kojih su prikupljena sredstva za izgradnju.
Ugovor o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji s dioničarima sklapa se tek nakon što investitor kupi ili da u zakup zemljište na kojem se planira izgradnja kuće.
Što bi trebalouključiti projektnu dokumentaciju?
Smatra se važnim dokumentom za svakog sudionika u izgradnji. Dokumentacija se mora formirati i objaviti 14 dana prije trenutka sklapanja prvog ugovora s dioničarom. Ključne informacije iz projekta uključuju:
- informacije o programeru;
- informacije o svim osnivačima;
- podaci o financijskom stanju tvrtke;
- građevinske dozvole i dozvole;
- razdoblje tijekom kojeg se planira izgradnja objekta;
- lokacija kuće u izgradnji;
- vlasništvo tvrtke;
- troškovi izgradnje i uključeni izvođači.
Dopuštena je promjena podataka u projektnoj dokumentaciji ako se financijsko stanje poduzeća promijeni u jednom tromjesečju. Štoviše, sve ove prilagodbe moraju biti objavljene u otvorenim izvorima.
Njanse sastavljanja ugovora
Čim se provjere svi podaci o developeru, moguće je sastaviti DDD s njim ako je pouzdan i provjeren. Učešće u kapitalu u izgradnji nužno podrazumijeva izvršenje ovog konkretnog dokumenta, budući da drugi dokumenti neće štititi dioničare na temelju odredbi Saveznog zakona br. 214.
Naravno, ovaj dokument sadrži informacije:
- predmet ugovora koji predstavlja stan, i njegovu kvadraturu, katnost, broj soba, veličinu i prisutnost balkona ili lođe, točnu adresu, dostupnost raznih komunikacija, kao i kompletostali tehnički parametri;
- cijena nekretnine;
- nalog za plaćanje;
- rok za puštanje kuće u funkciju;
- trajanje jamstvenog roka, koje ne smije biti kraće od pet godina;
- način na koji će gotovi stan biti prebačen na vlasnike kapitala;
- uvjeti o potrebi dovršetka stambenog prostora.
Ispravnim sastavljanjem dokumenta o udjelu kapitala u izgradnji, vlasnici kapitala bit će pouzdano zaštićeni od prijevare graditelja ili od njegovog bankrota. Neki programeri nude mogućnost plaćanja stana na rate.
Registracija ugovora
Nakon sklapanja ugovora potrebno ga je službeno registrirati. Samo pod takvim uvjetima zajednički se gradnja legalno izvodi. Uvjeti sudjelovanja sugeriraju da je potrebno izraditi DDU, plan objekta, projektnu deklaraciju i osobne dokumente kupca, nakon čega se ova dokumentacija prenosi na Rosreestr.
Proces registracije traje oko 10 dana. Za to će građani morati platiti 350 rubalja.
Koja prava imaju vlasnici kapitala?
Na temelju DDA, kupci kuća imaju mnogo različitih prava. To uključuje:
- ako rokovi za puštanje objekta u funkciju kasne, tada se od građana može tražiti da plate kaznu prema ugovoru o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji;
- nakon registracije ugovora, vlasnici kapitala zalažu sam teritorij i objekt koji se na njemu gradi;
- dopuštenosastaviti ugovor o ustupanju prava potraživanja po dogovoru;
- gotovi stan prihvaća se samo uz sastavljanje posebnog prijenosnog akta;
- ako se prilikom pregleda stambenog prostora utvrde bitne povrede, tada se akt ne može potpisati, nakon čega kamatar može zahtijevati ispravak nedostataka.
Ako se nakon početka korištenja kućišta utvrde različiti problemi, tada na temelju jamstvenog roka kupac može zahtijevati od developera da ih otkloni.
Kako se prekida?
Uvjeti raskida ovog ugovora napisani su izravno u njegovim paragrafima. Za to mogu postojati različiti razlozi. Najčešće je raskid ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji potreban ako investitor ne ispuni svoje obveze, na primjer, kuća nije puštena u funkciju na vrijeme, postoje značajni prekršaji ili kvadratura nekretnine ne odgovara odgovaraju prethodno utvrđenoj veličini.
Proces raskida će sigurno biti službeno registriran.
Zaključak
Tako se sudjelovanje građana u zajedničkoj gradnji smatra popularnim načinom stjecanja jeftine i kvalitetne nekretnine. Istodobno, važno je pravilno odabrati programera, s kojim se dalje sastavlja DDU. Ovaj dokument mora imati propisani obrazac i sadržavati sve potrebne podatke o sudionicima.
Na temelju DDU-a, kupac kuće ima mnoga prava koja može braniti u tužbi ili na sudu.
