Učešće u kapitalu postalo je rašireno u Rusiji. Tvrtke privlače investitore, svojim sredstvima grade kuću koja potom postaje vlasništvo ovih potonjih. Tako možete kupiti stan na rate i otplatiti dug prije završetka gradnje. Ali to nisu sve mogućnosti koje pruža zajednička gradnja. Što stranke u transakciji trebaju znati o ovom procesu, na što obratiti pažnju - čitajte dalje.
Njanse
U teoriji je sve jednostavno i jasno, ali u medijima se taj proces proprati na negativan način. Zašto se ovo događa? Interesi strana u transakciji zaštićeni su Zakonom o zajedničkoj gradnji koji je donesen još 2004. godine. Uveo je stroge zahtjeve za programere. Trenutno je to jedini regulatorni dokument koji regulira zajedničku gradnju. Što klijent mora znati pri sklapanju ugovora?
Programer i objekt transakcije. Ako je tvrtka bilaposluje na tržištu, ima niz izvedenih objekata, onda se može smatrati ugovornim partnerom. Kontaktirati neprovjerene organizacije, posebno osobe koje sklapaju ugovor po prvi put, ne isplati se.
Zakon "o zajedničkoj gradnji" br. 214 primjenjuje se samo na istoimene ugovore. Bilo koji drugi tekst nije dopušten. Ako programer predlaže potpisivanje "Ugovora o ulaganju", tada pokušava izbjeći širenje zahtjeva takvih propisa: zakona "O zajedničkoj izgradnji", Saveznog zakona "O zaštiti potrošača".
Prije nego što ovjerite dokumente, zatražite od tvrtke građevinsku dozvolu, saznajte gdje se nalazi projektna deklaracija i pročitajte je. Prema zakonu, objavljivanje je obavezan uvjet za razvojnog programera.
Ugovor o zajedničkoj izgradnji smatra se sklopljenim od trenutka državne registracije. U suprotnom će se smatrati nevažećim. Papir mora sadržavati opis predmeta, rok za prijenos, trošak i postupak plaćanja, jamstvo.
Provjeri dokumente
FZ propisuje da tvrtka može prikupljati sredstva tek nakon dobivanja dozvole, objave projektne deklaracije i registracije vlasništva. Ako barem jedan od ovih uvjeta nije ispunjen, građanin može zahtijevati povrat novca s kamatama. Obračunavaju se po dvostrukoj stopi refinanciranja. Prema ugovoru, tvrtka mora izgraditi nekretninu u određenom roku, a nakon dobivanja dozvole oddržavnim tijelima za komisioniranje za prijenos na sudionika transakcije. Druga strana pristaje platiti ugovorenu cijenu i prihvatiti predmet (ako je ovlaštena).
Pisani ugovor o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji mora biti registriran. Tek nakon toga stupa na snagu. Prije potpisivanja dokumenata, građanin ima pravo upoznati se s takvim papirima:
- sastavni dokumenti programera;
- potvrda o državnoj registraciji;
- potvrda o poreznoj registraciji;
- odobrena godišnja izvješća za posljednja tri poslovna razdoblja;
- revizorsko izvješće.
Poboljšajte sigurnost transakcije
Od 2014. godine stupa na snagu norma Federalnog zakona “O osiguranju odgovornosti graditelja” koja se primjenjuje na zajedničku gradnju. Što to znači? U slučaju neplaćanja ili stečaja tvrtke, osoba će moći vratiti novac. Tijekom državne registracije dokumenata, programer mora osigurati ugovor o osiguranju odgovornosti ili jamstvo. Prije je bilo moguće dati kolateral kao osiguranje za transakciju.
Nijanse osiguranja
Ugovor se sklapa u korist korisnika - građanina ili pravne osobe čija su sredstva prikupljena za izgradnju.
Osigurani slučaj - potpuno ili nepravilno izvršavanje obveza programera, što je potvrđeno sudskom odlukom.
Razdoblje valjanosti dokumenta slično je onom navedenom u ugovoru o zajedničkoj izgradnji. No, korisnik može dobiti naknadu čak i dvije godine nakon isteka prijenosa prostora. Minimalna osigurana svota izračunava se na temelju cijene stanovanja. Ali ne može biti niža od tržišne cijene.
Ovako se osigurava kapital u zgradi. Savezni zakon također predviđa sljedeću proceduru nagodbe:
1. Potpisan je ugovor o jamstvu. Ako programer nije ispunio svoje obveze ili nije dao razumljiv odgovor u dogovorenom roku, tada se klijent može obratiti s odgovarajućim zahtjevom banci jamcu.
2. Transakcija je osigurana ugovorom o osiguranju. Korisnik se mora prijaviti društvu ili društvu za uzajamno osiguranje (OVS) u navedenom roku zastare za predmet zaloga. Zakonom je propisano da se plaćanje mora izvršiti najkasnije trideset dana od dana podnošenja dokumenata. Istodobno, prisutnost duga programera prema osiguravajućem društvu nije važna. Ovaj propis se primjenjuje samo na ugovore sklopljene nakon 2013.
Načini osiguranja obveza
Već smo razmotrili na koje načine (prema zakonu) klijent može vratiti utrošena sredstva. Međutim, prisutnost ove klauzule u ugovoru ne jamči isplatu naknade. U dokument se mogu unijeti različiti uvjeti i klauzule uz pomoć kojih možete odgoditi vrijeme ispunjenja obveza. I sve ove"ako" možda ne ide dalje od zakona.
Kada je gradnja spora ili ne počinje dulje vrijeme, naručitelj može, ne čekajući rok, zahtijevati sudski raskid dokumenta. Ova mogućnost je omogućena ako:
1) došlo je do prekida ili obustave izgradnje kuće, koja uključuje zajednički objekt, u prisutnosti okolnosti koje ukazuju da se objekt neće prenijeti na sudionika u transakciji u roku navedenom u dokumentu;
2) postoje značajnije promjene u projektnoj dokumentaciji, uključujući značajnu korekciju veličine objekta dionice;
3) dolazi do smanjenja ili povećanja ukupnog broja stanova uključenih u novu zgradu.
Što još trebate znati o zajedničkoj gradnji?
Datum puštanja objekta u rad mora biti jasno naveden (na primjer, “najkasnije do 15.10.14.”). Vrlo često programeri koriste reklamni izraz: "u IV tromjesečju 2014." Ova formulacija je netočna. Nakon dva mjeseca od navedenog dana, dioničar može jednostrano raskinuti ugovor o zajedničkoj gradnji. Sve što trebate učiniti je poslati pismenu obavijest. Programer je dužan vratiti primljeni novac na račun klijenta u roku od 20 kalendarskih radnih sati i platiti mu penale. Ili uplatite ovaj iznos na depozit koji je otvoren na ime dioničara.
Ukupni trošak stana naveden u dokumentima izračunava se iz cijene po kvadratnom metru stambenog prostora, pomnožene spovršina sobe. Ove brojeve također treba navesti. Također je vrijedno obratiti pozornost na opis parametara stambenog prostora: lokacija, kat, adresa, površina, broj soba. Jamstveni rok za izgrađeni stan je 5 godina.
Prilikom proučavanja dokumenata vrijedi obratiti pažnju na to s koje točke kamatar mora plaćati komunalne i operativne troškove. Ako ova stavka nema, tada obveza nastaje od trenutka potpisivanja akta o preuzimanju i prijenosu stana, a ne puštanja u rad.
Problemi neizbježni?
Ponekad programeri namjerno "zaborave" uključiti neke od stavki u dokument. Ali klijent može doživjeti materijalne gubitke čak i ako je ugovor o zajedničkoj gradnji ispravno izvršen. Što to znači? Programer može dodijeliti vlasnička prava drugoj pravnoj osobi. U tom slučaju će mu praktički po trošku prodati prava na sve stanove. Zatim ih posrednička tvrtka po tržišnoj cijeni dodjeljuje vlasnicima kapitala. Na prvi pogled ne bi trebalo biti nikakvih problema. Međutim, u slučaju opasnosti od nedovršene gradnje ili bankrota investitora, nositelj kamate može podnijeti zahtjeve na temelju iznosa navedenog u ugovoru. Ali stanovi su prodani po trošku, a ne po tržišnoj cijeni.
Još jedna uobičajena shema
Registracija ugovora o zajedničkoj gradnji odbrojava trenutak njihovog stupanja na snagu. Ali vrlo često zajmoprimci koriste drugu shemu. Nude potpisivanje predugovora. Sadrži gotovo iste stavke kao uu osnovi, osim informacija o njegovom stupanju na snagu. Takvi dokumenti ne podliježu obveznoj državnoj registraciji. U tom slučaju stranke se usmeno dogovore da drugi sudionik odmah uplati sav novac za stan. Investitor se obvezuje sklopiti glavni ugovor o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji negdje u budućnosti. Dioničar je siguran da je transakcija ispravno izvršena. Ali ova "siva" shema samo izbacuje dokument izvan djelokruga zakona.
Evo još jednog popularnog manevra. Investitor s kupcem sklapa ugovor čiji predmet nije obveza prijenosa imovine na dioničara, već nešto drugo: financiranje investicijskih aktivnosti, ustupanje prava potraživanja prostora i slično. Odnosno, cijela bit dokumenta određena je njegovim sadržajem. Ali na tužbu dioničara, sud ga može poništiti, budući da je dokument zapravo stvoren kako bi se izbjegla odgovornost prema zakonu br. 214.
Ujutro - registracija, navečer - novac
Smatra se da je ugovor stupio na snagu tek nakon unosa njegovih podataka u Rosreestr. Do ovog trenutka programer nema pravo prihvatiti novac. Dakle, ovaj trenutak treba biti registriran u dokumentu. Ne vrijedi vjerovati izjavama djelatnika da će dokumente naknadno uknjižiti "na čitavu hrpu", ali novac za gradnju sada je potreban. U rijetkim slučajevima takva su uvjeravanja istinita. Prijenos svakog dokumenta zasebno u Komoru oduzima dosta vremena. Ali klijent se može prevariti. Stoga je bolje igrati na sigurno i pričekati dok se transakcija s kapitalom ne registrira.građenje. Programer može inzistirati na plaćanju unaprijed. Ali u ovom slučaju zatražite da se pokaže ugovor za ovaj objekt, koji je sklopljen na sličan način. Registrirani dokument ima pečat, pečat, potpis odgovorne osobe Rosestre i broj. Ako je transakcija plaćena sredstvima iz hipoteke, to treba dokazati pečatom tereta.
Često sami programeri ne žele zaobići zakon i dobiti sredstva prije nego što se papirologija završi. Ali u ovom slučaju trebaju dodatna jamstva. Na primjer, otvoreni akreditiv u banci. Naručitelj u to uplaćuje sredstva u trenutku potpisivanja ugovora. No, programer će dobiti pristup njima tek nakon što se upiše vlasnički kapital u izgradnji kuće. Ova mjera istovremeno jamči solventnost klijenta i omogućuje vam da poštujete zakon.
Prihvaćanje objekta od strane programera
Što trebate znati o zajedničkoj gradnji u fazi puštanja stana u pogon?
Prvo, ovaj proces treba razmotriti s promišljanjem. Razjasnite sva pitanja prije potpisivanja dokumenata. Svi utvrđeni nedostaci moraju se pismeno odraziti u aktu o nesukladnosti objekta. Obveze graditelja prema zakonu smatraju se ispunjenim od trenutka potpisivanja dokumenta o prihvaćanju i prijenosu prostora. Sudionik ima pravo zahtijevati besplatno otklanjanje nedostataka ili smanjenje cijene transakcije. Ako su nedostaci utvrđeni već tijekom rada, programer je dužan nadoknaditi klijentu za njihovo otklanjanje.
Drugo, ne dajte se nagovarati. Ispod su najčešćiakcijske sheme programera usmjerene na pritisak na klijenta:
- traže da potpišu papire, jamčeći da će svi problemi biti naknadno riješeni;
- tvrde da će sastaviti "drugačiji akt" koji će odražavati sve zahtjeve;
- prijete da će, u slučaju kršenja uvjeta papirologije, klijent morati platiti novčanu kaznu za odbijanje predmeta.
Kompetentna pomoć
Postoji mnogo nijansi na koje morate obratiti pažnju. Stoga je bolje potražiti pomoć od stručnjaka koji zna kako pravilno sastaviti dokumente za zajedničku gradnju, što trebate znati i uzeti u obzir u svakoj fazi transakcije. Specijalizirani stručnjaci pružaju pomoć u sljedećim područjima:
- Odabir programera, provjera njegovih dokumenata.
- Pratite proceduru potpisivanja papira: analizirajte ugovore, savjetujte se o mogućim rizicima, pregovarajte o promjenama uvjeta.
- Pripremite i pošaljite dokumente za registraciju.
- Pratiti klijenta prilikom preuzimanja predmeta, regulirati pitanja o nedostacima prostora, rokovima, plaćanju kazne, uključujući i na sudu.
- Sastavite raskid dokumenta: kontrolirajte povrat plaćenog iznosa, naplatu kazni, kamata za korištenje posuđenih sredstava, kao i naknadu za gubitke iznad kazne (plaćanje odvjetničkih usluga). U sličnim područjima pruža se pomoć pri raskidu predugovora, ugovora o ulaganju, zajma itd.
Zaključak
Možete kupiti stan na primarnom tržištu popunjavanjem zajedničke gradnje. Što trgovac treba znati? Puno nijansi. Počevši od pravila za odabir adekvatnog zajmoprimca i završavajući sa značajkama ispunjavanja potvrde o prihvaćanju. Stoga je bolje koristiti usluge iskusnog odvjetnika koji će pratiti klijenta u svim fazama transakcije.
