Objekti u tijeku: vrste, definicija, zahtjevi, dokumentacija, vlasništvo

2024 Autor: Aaron Duncan | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-16 03:45

Što je gradnja u tijeku? U vrijeme nestabilnog gospodarstva, brojni objekti koji se grade po ugovorima o izgradnji su "zamrznuti" u fazi izgradnje. To se događa iz raznih razloga - nedostatak financija ili građevinskog materijala itd. U takvim situacijama možemo govoriti o izgradnji u tijeku.

Nedovršena gradnja - definicija

Kakvi su to objekti? Važeće zakonodavstvo ne sadrži izravnu definiciju ovog pojma. Građanski zakonik Ruske Federacije u svom članku broj 130 (1. dio) odnosi se na nekretnine (nekretnine) sve što je povezano sa zemljištem (podzemlje, zemljišne parcele itd.). Glavna značajka nepokretnog predmeta je da se ne može pomicati a da se ne prouzrokuje nesrazmjerna šteta njegovoj namjeni. To uključuje i podignute zgrade i one vrlo "nedovršene" objekte o kojima će biti riječi. Postoji samo jedan zaključak – trenutnizakon nedvosmisleno klasificira "radove u tijeku" kao nekretnine.

Dakle, Kodeks o urbanističkom planiranju Ruske Federacije koncept takvog objekta tumači kao zgradu (ili građevinu, strukturu), čiji proces izgradnje nije dovršen. To ne uključuje privremene objekte – riječ je o kioscima, šupama i sl. Sudska praksa pokazuje da se u konkretnim sporovima suci moraju pozivati na pravni status objekata u izgradnji, odnosno njihov pravni režim.

Na primjer, ako na zemljištu postoji već postavljen temelj sa zidovima zgrade, tada je nemoguće premjestiti ovaj objekt bez nanošenja nesrazmjerne štete. To se, po definiciji, odnosi na nekretnine. Zaključak: pri utvrđivanju statusa spornog objekta, sud prije svega uzima u obzir njegova bitna fizička svojstva, a tek onda - prisutnost ili odsutnost državne registracije prava na njemu.

Nije tako jednostavno

Istovremeno, sudska praksa je puna sporova po ovom pitanju. Raspon mišljenja o ovom pitanju je vrlo širok. Neki pravnici objektom izgradnje u tijeku smatraju svaku građevinu koja je u postupku rekonstrukcije ili izgradnje, a nema dozvolu za puštanje u rad. Ova definicija ne uzima u obzir važnu okolnost da se proces izgradnje objekta ponekad može zaustaviti ili zaustaviti iz raznih razloga.

Na temelju najnovije definicije, ova svojstva već postojene mogu se nazvati primjerima nedovršene gradnje. Pritom se ne mogu pripisati ukupnosti građevinskih materijala, jer su neki od njih, koristeći se u građevinarstvu, izgubili svoja izvorna svojstva.

Članak broj 219 Građanskog zakona Ruske Federacije navodi da se pravo vlasništva mora upisati, uključujući i novostvorenu imovinu, koja se može klasificirati kao nekretnina. Pod ovom definicijom spadaju objekti "u tijeku".

Kako prepoznati "nepotpuno"?

Razmotrimo osnovne zahtjeve za objekt u izgradnji:

1. Imati snažnu povezanost s komadom zemlje na kojem se gradi objekt (s gore navedenom nemogućnošću kretanja bez nanošenja štete).
2. Pojedinačna dodjela objekta.
3. Prisutnost činjenice obustave, konzervacije ili konačnog okončanja procesa izgradnje ove građevine (građevine).

Donesimo konačnu odluku: takav objekt može značiti određenu jedinicu nekretnine, građevinski radovi na kojoj su zaustavljeni, obustavljeni ili zaustavljeni.

Priznavanje vlasništva nad objektom u izgradnji

Ako se ranije takvo zakonodavstvo razmatralo u obliku skupa građevinskog materijala zajedno s uloženim radom i nije se odnosilo na subjekte građanskopravnih transakcija, onda s izmjenama i dopunama Građanskog zakona Ruske Federacije (u svom članku broj 130) uvrštene su u popis stvari koje se odnose na nekretnine. O početnoj državnoj registraciji objekta u tijekugradnju, prema jednom od najčešćih stajališta, o njoj treba govoriti od trenutka raskida ugovora.

U postojećoj sudskoj praksi najčešće prevladava ovakav pristup. U novoj verziji zakona upis prava vlasništva na takvim objektima više nije uvjetovan potrebom da se s njima sklapaju određeni poslovi. Koji je zaključak iz ovoga? Stupanj spremnosti takvog objekta odnosi se samo na deskriptivne kriterije. Nakon provedbe postupka državne registracije u skladu sa zakonom utvrđenim postupkom, takva građevina može se pravno klasificirati kao objekt građanskog prava sa svim posljedicama koje iz toga proizlaze.

Odnosno, možemo govoriti o nastanku potpuno novog, cjelovitog i neovisnog pravnog objekta. Prava na objektu izgradnje u tijeku upisuju se u upravnom postupku na temelju popisa određenih isprava. Osim toga, takvo pravo može biti priznato sudskom odlukom.

Zakonodavne suptilnosti

Takvi slučajevi se odnose na arbitražu i sudove opće nadležnosti. Najteže pitanje u ovoj kategoriji sporova je kome točno dati pravo vlasništva - investitoru, kupcu ili izvođaču. U ovoj situaciji postoje mnoge kontradiktornosti i pravne nijanse. Prilikom razmatranja ove kategorije slučajeva kao dokaz se prihvaća niz dokumenata koji sadrže potvrdu o vlasništvu nad zemljištem, dostupnost građevinske dozvole, komplet projekta iostala dokumentacija za objekt kapitalne izgradnje i sl.

Nažalost, pravne norme u ovom području odnosa sadrže niz proturječnosti, pa se zakonodavstvo u ovom dijelu može tumačiti u prilično širokom smislu. To dovodi do zlostavljanja od strane raznih dionika. Treba napomenuti da je ovim pravnim odnosima potrebna dodatna detaljnija regulacija kako bi se otklonile postojeće praznine u pravnim aktima i postiglo jedinstvo u postojećoj sudskoj praksi.

Razgovarajmo o izgradnji u tijeku

Za uknjižbu nedovršene gradnje, zemljište na kojem se izvodi mora biti u vlasništvu, u zakupu ili njegov vlasnik mora imati pravo naslijeđenog doživotnog posjeda ili trajnog korištenja. Prema definiciji (podsjetimo, nekretnina uključuje sve što je čvrsto povezano sa zemljištem i ne može se premjestiti bez nanošenja nerazmjerne štete na objektu), proizlazi da je posjed kapitalne zaklade neophodan uvjet za objekt koji polaže takvu naslov.

Objekt u izgradnji, po definiciji, ne može biti predmet ugovora takvog ugovora čija valjanost nije prestala. Inače (Građanski zakonik Ruske Federacije, članak broj 740), izvođač i dalje ima pravo na nastavak rada, odnosno ostvarit će se prava tzv. trećih osoba. Kako zakon broj 122-FZ navodi u svom članku broj 25, vlasništvo nad takvom nedovršenom građevinomnemoguće bez građevinske dozvole, projekta s detaljnim opisom objekta i dokumentima koji reguliraju prava na zemljištu.

Ako su svi gore navedeni uvjeti ispunjeni, vlasnik "u tijeku" ima sve razloge za izdavanje objekta kapitalne izgradnje u nekretnini. Sve dok se ne registriraju, svaka transakcija povezana s objektom neće se smatrati valjanom po zakonu.

Još jedna važna točka je pravilno formaliziranje prava na zemljišnu parcelu koju zauzima "nedovršeno". Članak 222 Građanskog zakona Ruske Federacije kaže da ako je nekretnina izgrađena na zemljištu koje nije namijenjeno za tu svrhu, tada dobiva status neovlaštene gradnje. Stjecanje prava vlasništva na takvom u ovom slučaju je nemoguće, a podignuti objekt podliježe rušenju.

Koji dokumenti su potrebni za registraciju izgradnje u tijeku?

Paket potrebnih papira sastoji se od:

1. Zahtjev za upis objekta u izgradnji (vlasnička prava na njemu).
2. Identifikacijski dokument.
3. Priznanice za plaćanje državne pristojbe.
4. Dokumenti za komad zemlje - dokaz o vlasništvu ili ugovor o zakupu.
5. Dozvole nadležnih tijela za izgradnju na ovoj web-lokaciji.
6. Opis primljen od nadležnih organa BTI-a (tehnički plan izgradnje u tijeku).

Cijeli paket dokumenata predaje se registracijskoj komori.

Kako stetransakcije s takvim objektima?

Kao što je već spomenuto, pravilno izveden objekt "rad u tijeku" smatra se nekretninom. Zato je svaka transakcija kupnje ili prodaje građevine u tijeku slična transakciji s bilo kojom drugom nekretninom. Kupac koji želi kupiti "rad u tijeku" treba obratiti pozornost na sljedeće točke:

- dostupnost dokumenata koji potvrđuju registraciju objekta;

- prisutnost odluke vlasti o dodjeli zemljišta za izgradnju;

- plan gore navedenog objekta izgradnje u tijeku;

- dostupnost sve potrebne dokumentacije (tehničke i projektne procjene);

- dokumenti koji potvrđuju raskid ugovora o izgradnji objekta.

Svi podaci s karakteristikama nekretnine, uključujući njenu lokaciju na području stranice, moraju biti naznačeni u ugovoru o prodaji nekretnine.

Sličan ugovor sastavlja se prema strogo definiranom modelu, kojeg su dužni poštivati svi sudionici u transakciji.

Značajke sastavljanja ugovora o prodaji "nepotpunog"

1. Mora biti sastavljen u pisanom obliku uz državnu registraciju. Ako se oblik ugovora ne poštuje, to dovodi do njegove nevaljanosti.
2. Kao i kod svake transakcije, moraju se navesti pojedinosti strana u ugovoru - s podacima o putovnici, adresama stanovanja, itd.
3. Predmet ugovora mora biti jasno definiran, odnosno podaci sadržani u njemutreba omogućiti da se s točnošću utvrdi o kojoj je prodaji riječ. Takvi podaci prvenstveno uključuju adresu na kojoj se zgrada nalazi.

Potrebno je uzeti u obzir da postoje i "građevinska" i "poštanska" adresa. „Građevinska“adresa je naznačena u građevinskoj dozvoli i određuje mjesto na kojem je predviđeno mjesto za izgradnju objekta. "Poštanska" adresa možda joj se ne podudara. Kući se može dodijeliti tek nakon završetka prijamne komisije. Takve nesuglasice treba uzeti u obzir pri izradi dokumentacije za planiranu akviziciju.

Između ostalog, mora biti naznačena cijena objekta.

Mora biti detaljno naveden raspon osoba s pravom korištenja.

Prava na imovinu koju prodaju treće strane moraju se poštivati. Prilikom obavljanja transakcije, odgovornost je prodavatelja o tome obavijestiti kupca. Možemo govoriti o pravima najmoprimaca, najmoprimaca, postojećem kolateralu ili doživotnom korištenju. U slučaju neispunjenja takvih obveza, kupac ima pravo zahtijevati smanjenje prodajne cijene ili potpuni raskid ugovora uz naknadu za sve gubitke.

Konačni prijenos nekretnine između prodavatelja i kupca uz njegovo prihvaćanje od strane potonjeg odvija se u trenutku kada strane potpišu tzv. prijenosni ugovor.

Koji se objekti smatraju neovlaštenom gradnjom?

Prema zakonu, sve zgrade, građevine, kuće,podignute na zemljišnim česticama koje nisu dodijeljene za ove namjene, stvorene bez dobivenih dozvola za to, izgrađene uz značajno kršenje urbanističkog uređenja i drugih normi i pravila. Ako postoji barem jedan od gore navedenih znakova, građevina se klasificira kao neovlaštena gradnja. Stjecanje vlasništva je nemoguće osim u slučaju da o tome donese odluku sudskog tijela.

Koji dokumenti potvrđuju kraj ugovora o izgradnji?

Mogu biti:

1. Sporazum stranaka ili sudska odluka o raskidu takvog sporazuma.
2. Akt prijema i predaje objekta po završetku od strane izvođača određene faze posla, zajedno sa sporazumom o obustavi daljnjeg rada ugovora.
3. Ostali dokumenti o raskidu ugovornih odnosa na zakonit način (može se govoriti o nemogućnosti izvršenja, likvidaciji izvođača itd.)

Ako je gradnju objekta nekretnine izvodilo više osoba, između svih sudionika u izgradnji mogao bi se sklopiti jednostavan ortački ugovor. U ovom slučaju govorimo o zajedničkom vlasništvu nad navedenim objektom. U slučaju privlačenja financijskih sredstava od investitora od strane investitora, riječ je o neispunjavanju obveza naručitelja prema investitorima zbog nemogućnosti dovršetka izgradnje. Tada investitori nemaju prava na određeni dio objekta.

Kako stambenu zgradu učiniti "nedovršenom"?

Ako želite formalizirati svoj objekt izgradnje u tijeku (stambena zgrada)Stoga treba posjetiti adresu na kojoj se nalazi teritorijalni odjel za urbanizam i arhitekturu. Ne zaboravite sa sobom ponijeti paket dokumenata koji se sastoji od:

1. Prijave za registraciju ili puštanje u rad.
2. Povovnica (drugi identifikacijski dokument).
3. Potrebni dokumenti za zemljište.
4. Sve potrebne dozvole i odobrenja za razvoj ove stranice.
5. Projekt za izgradnju vaše vikendice.
6. Specifikacije u vezi s komunalnom opskrbom objekta.
7. Priznanice za plaćanje državne pristojbe.
8. Katastarska putovnica za vašu zgradu.

Potonji sadrži kratke informacije o kući u izgradnji s grafičkim planom teritorija. Takav dokument mora nužno sadržavati katastarsku putovnicu mjesta na kojem se kuća nalazi. Ako se kuća proda bez takve putovnice, transakcija se neće izvršiti. U tom slučaju nije potrebna tehnička putovnica za nedovršeni građevinski objekt, ali kao prilog katastarskoj putovnici mora postojati tehnički plan za svaku kuću, čak i nedovršenu.

Što učiniti ako dokumenti nedostaju?

Ako se potrudite, moguće je sastaviti "nepotpunu" čak iu nedostatku potrebnih papira. U ovoj situaciji trebali biste se ponašati kao da gradnja vikendice tek počinje. Akcijski plan korak po korak sastoji se od:

1. Pisanje prijave za sve potrebnodozvole, bez kojih ćete biti samo neovlašteni programer.
2. Naručite gotov projekt kuće, sličan onoj koja je podignuta, uz njezino obavezno odobrenje.
3. Izrada tehničkog plana zgrade zajedno s predstavnikom BTI-a.
4. Naručite u Katastarskoj komori putovnicu objekta.

S cijelim skupljenim paketom dokumenata treba proći proceduru registracije u odjelu za arhitekturu i urbanizam.

Kao alternativu, moguće je pisati nadležnim tijelima BTI-ja zahtjev za registraciju od strane djelatnika ureda objekta - vaše nedovršene kuće. Ovo je prilično skupa opcija, ali štedi vam vrijeme i živce.

Ako govorimo o nedovršenoj dači, paket dokumenata je donekle pojednostavljen - ne možete predočiti građevinsku dozvolu i ograničiti se na katastarski plan. U slučaju izgradnje vikendice ili stambene seoske kuće, paket dokumenata mora biti kompletan.

Moguće je olakšati izradu svih potrebnih papira u slučaju narudžbe ili kupnje tipskog projekta stambene vikendice od provjerene građevinske tvrtke.

Kako se prenosi gradnja u tijeku?

Kao iu slučaju završenog objekta, prijenos se vrši sastavljanjem i potpisivanjem odgovarajućeg akta, koji se naziva potvrda o primopredaji. Kada je u pitanju gradnja u tijeku, koja zahtijeva dovršetak ili dovršetak određenih radova (npr. završnih radova), cjelokupni sastav takvih nesavršenosti mora se odraziti u ugovoru koji je potpisan u trenutku prihvaćanja.

Na temeljuodobrene potvrde o prihvaćanju, rad obavljen prema uvjetima ugovora može se konačno platiti.

O pravima na "rad u tijeku"

Nije tajna da je posljednjih godina i desetljeća situacija na građevinskom tržištu ekonomski nestabilna. U ovom slučaju, od svih vrsta gradnje u tijeku, riječ je o nekomercijalnim nekretninama, odnosno stambenim zgradama. Brojni slučajevi iz prakse pokazuju da vrlo, vrlo često, u prisutnosti financijskih problema, programeri pokušavaju odgoditi proces prijenosa stvarno izgrađenih prostora na dioničare. Ponekad odluče bankrotirati.

Što bi dioničar trebao učiniti da zaštiti svoje legitimne interese? U takvoj će situaciji u pomoć priskočiti mogućnost da mu prizna vlasništvo nad nekretninom koja je dio objekta izgradnje u tijeku (udio). Da biste to učinili, idite na sud.

Prilikom prikupljanja dokumenata za podnošenje tužbe protiv developera koji nije ispunio svoje obveze, potrebno je uzeti u obzir nekoliko točaka:

1. Takve kategorije predmeta razmatraju sudovi na lokaciji (teritorijalno) predmetnog zajedničkog građevinskog objekta.
2. Umjećuje stvarno dovršen, ali nije pušten u rad objekt. Ako programer igra na vrijeme (odnosno, govorimo o kašnjenju u izvršavanju vlastitih obveza), ta okolnost ne može poslužiti kao osnova za sudsku žalbu s ciljempriznanje dioničarskog vlasništva nad objektom.

Ponekad u sudskoj praksi postoje (iznimno) primjeri kada je vlasništvo nad udjelom u objektu priznato kada je stupanj spremnosti objekta u izgradnji bio od 75%. Ali ti se slučajevi mogu smatrati prije iznimkom. Vjerojatnost dobivanja zadovoljavajuće sudske odluke velika je u slučaju kada je stupanj dovršenosti građevine u izgradnji 90% ili veći. Štoviše, pružanje sudu dokaza o spremnosti kuće je izravna briga vlasnika kapitala (tužitelja).

Također:

- U svojoj tužbi dioničar ne može zahtijevati priznanje vlasništva nad cjelokupnim objektom "radova u tijeku". Njegovo je pravo zahtijevati samo razmjerni dio objekta, naznačen u ugovoru sklopljenom s investitorom. Često pravno nepismeni dioničari podnose zahtjev za priznanje vlasništva nad "stanom", "garažom" ili "automobilom". Ovdje treba pojasniti da se dok se jedinica zajedničke gradnje službeno ne pusti u funkciju, ona se u pravnom smislu ne može smatrati punopravnom nekretninom.

- Nastanak ovog prava vlasništva moguć je samo za objekt koji je dostupan, čija se lokacija unutar objekta u izgradnji (zgrada, kuća) može jasno identificirati. To se radi na temelju uvjeta ugovora i dostupne projektne dokumentacije.

- Dioničar ima pravo obratiti se sudu s takvim zahtjevom samo u slučaju punogispunjenje vlastitih obveza prema ugovoru s developerom u smislu plaćanja.

U slučaju stečajnog postupka nad investitorom, priznavanje takvog prava na stan ili drugu cjelinu zajedničke gradnje moguće je samo kada postoji dopuštenje za stavljanje u funkciju, a stranke su potpisale ugovor o prijenosu prije datuma kada je arbitražni sud pokrenuo stečaj.