HBC je stambena zadruga, koja je dobrovoljno udruženje grupe ljudi ili organizacija u svrhu izgradnje stambenih zgrada.
Povijest nastanka i razvoja stambenih zadruga
ZHSK je prilično stara i dokazana shema za izgradnju stambenih zgrada. Pojava prvih stambenih zadruga datira iz 1920-ih godina. No, unatoč brzo rastućoj popularnosti, 1937. ovaj mehanizam je likvidiran, budući da se radi o manifestaciji privatnog vlasništva. Godine 1957. oživljava stambena zadruga koja se širi. U 80-ima takva izgradnja stambenih zgrada iznosila je oko 8%.
U suvremenom društvu, sustav zadruga s novom snagom dobiva na zamahu. Najčešće ga koriste moskovski programeri koji nisu u mogućnosti ispuniti svoje obveze prema vlasnicima kapitala. U ovom slučaju, na inicijativu prevarenih kupaca, stvaraju se stambene zadruge, kojima su sva prava nazavršetak gradnje.
Pravna osnova
Trenutno je pravni okvir za djelovanje stambenih zadruga uređen stambenim zakonodavstvom. Pojam "stambeno-građevinska zadruga" jasno je definiran u čl. 110. Zakona o stanovanju Ruske Federacije. Prikazani su uvjeti za osnivanje, organizaciju djelatnosti i pravila za sudjelovanje u stambenoj zadruzi:
- u odjeljku 5 Stambenog zakona Ruske Federacije (LC RF);
- u Građanskom zakoniku Ruske Federacije (CC RF);
- u Statutu zadruge, koji je sastavljen u skladu s glavnim odredbama Stambenog zakona Ruske Federacije i Građanskog zakona Ruske Federacije.
Međutim, nisu sve stambene zadruge zadruge organizirane u skladu s važećim zakonodavstvom. Mnogi od njih u svom djelovanju ne udovoljavaju ni osnovnim zahtjevima iz stambenog zakona, zbog čega dolazi do kršenja prava sudionika u takvim stambenim zadrugama. Kako bi se takve situacije izbjegle, potrebno je detaljno razumjeti sve aspekte djelovanja zadruga.
Red stvaranja i organizacije aktivnosti
Članova stambene zadruge, prema zakonu, ne može biti manje od pet. Međutim, ukupan broj sudionika u zadruzi ne bi trebao biti veći od količine stanova u stambenoj zgradi u izgradnji ili otkupu. Na glavnoj skupštini donosi se odluka o osnivanju stambene zadruge. Ovom događaju mogu prisustvovati osobe koje se žele udružiti radi izgradnje kuće. Na sjednici se usvaja i Statut stambene zadruge. Nakon državne registracije zadruge i stjecanja statusa pravne osobe, sudionici koji su glasovali za osnivanjezadruge, postaju članovi stambene zadruge. Odluke skupštine osnivača stambene zadruge bilježe se u zapisnik.
Povelja stambeno građevinske zadruge
Povelja stambene zadruge, prema čl. 113 Stambenog zakonika Ruske Federacije, treba sadržavati podatke o nazivu zadruge, njenom mjestu, predmetu i svrsi djelatnosti, pravilima za pristupanje stambenoj zadruzi, postupku izlaska iz nje, veličini prijema i dioničkim doprinosima., razne isplate, sastav i prava upravnih tijela zadruge, postupak donošenja različitih odluka od strane kontrolnih tijela, o mogućnosti pokrića nastalih gubitaka te pravila o reorganizaciji ili likvidaciji zadruge. Unatoč tome, Povelja može sadržavati druge uvjete koji nisu u suprotnosti s važećim zakonima Ruske Federacije.
Državna tijela
Prema čl. 115 ZhK RF, upravna tijela stambene zadruge su:
- opći zbor svih članova zadruge;
- ako je broj prisutnih na sastanku veći od 50 i to je navedeno u Statutu zadruge - konferencija;
- upravna tijela i predsjednik stambene zadruge.
Glavni zbor članova zadruge
Glavna skupština svih članova zadruge (konferencija) smatra se najvišim upravnim tijelom. Saziva se u skladu s odredbama Povelje. Nadležnost vrhovnog upravljačkog tijela regulirana je i Statutom stambene zadruge.
Sastanak sudionika je zakonit ako mu prisustvuje većina svih članova zadruge. Odluka se ne može donijeti ako je protiv glasovalo 50% ili više prisutnih na sjedniciprijedlog koji se razmatra. Odluka donesena i zapisana u protokolu obvezujuća je za sve članove građevinske zadruge.
Aparat upravljanja i kontrolna tijela također biraju sudionici skupštine članova stambene zadruge. Dužnosti upravnih tijela i postupak njihova donošenja odluka uređuju se Statutom zadruge, pravilnicima, pravilnicima i drugim internim aktima. Upravni odbor stambene zadruge ima pravo upravljati radom zadruge i birati predsjednika iz reda svojih članova. Organi upravljanja stambene zadruge odgovorni su glavnoj skupštini članova zadruge.
Obveznosti predsjednika stambene zadruge
Predsjednik odbora građevinskog društva:
- obvezni osigurati provedbu odluka koje donosi Uprava;
- štititi interese zadruge, sklapati poslove i djelovati bez punomoći u ime svih članova zadruge;
- ima druge ovlasti koje nisu uključene u dužnosti glavne skupštine članova stambene zadruge ili njenog odbora.
Suština revizijske komisije
Za kontrolu gospodarskih i nagodbenih aktivnosti zadruge bira se posebna revizijska komisija na razdoblje ne dulje od 3 godine. Broj članova koji su uključeni u njen sastav određen je Statutom zadruge. Članovi revizijske komisije ne mogu obnašati rukovodeće dužnosti u stambenoj zadruzi, kao ni biti navedeni u drugim tijelima upravljanja građevinske zadruge.
Predsjednika Revizijske komisije biraju njeni članovi iz postojećeg sastava. Dužnosti revizora uključuju:
- godišnje revizije ekonomskih inagodbena djelatnost zadruge;
- izrada mišljenja o proračunu, namjeni sredstava, godišnjem izvješću i obveznim doprinosima;
- izvještaj članove glavne skupštine o njihovim aktivnostima.
Revizori imaju pravo revidirati financijske i namirne aktivnosti građevinske zadruge u bilo koje vrijeme i imaju slobodan pristup svoj internoj dokumentaciji stambene zadruge. Postupak rada i ovlasti revizijske komisije propisani su Statutom zadruge.
ZhSK članstvo
Da biste postali član stambene zadruge, morate podnijeti zahtjev upravi stambene zadruge. Za njegovo razmatranje određen je jedan kalendarski mjesec. Odluka se donosi na glavnoj skupštini sudionika i upisuje u odgovarajući dokument (zapisnik). Status člana stambene zadruge stječe se uplatom ulaznice. Član stambene zadruge svoje sudjelovanje u stambenoj zadruzi može potvrditi potvrdom (izvodom), koja se izdaje prema njegovoj prijavi.
Mehanizam za stambenu izgradnju uz pomoć stambenih zadruga
Nakon usvajanja Statuta na glavnoj skupštini članova stambene zadruge, stambeno građevinska zadruga mora proći obveznu državnu registraciju kako bi stjecala status pravne osobe. Nadalje, izgradnja prema shemi stambene izgradnje odvija se u fazama:
- 1 faza - upis dokumenata o pravima na građevinskom zemljištu. Stambena zadruga mora dobiti, u skladu sa zakonskom regulativom, urbanistički plan zemljišta i izraditi projektnu dokumentaciju. Nakon toga se moraju predatiovlaštena tijela koja izdaju građevinske dozvole. Ovaj dokument je pravna potvrda da je projektna dokumentacija usklađena s urbanističkim planom zemljišne čestice i omogućuje početak gradnje višestambenih zgrada.
-
stambena izgradnja 2 faza - projektiranje stambene zgrade, dobivanje suglasnosti i provođenje ispitivanja. Trajanje postupaka je 4-12 mjeseci. Bolje je njihovu provedbu povjeriti organizaciji treće strane koja ima iskustva u radu sa stambenim zadrugama.
- 3 faza - izgradnja stambenih zgrada. Zadruga ima pravo samostalno se uključiti u proces izgradnje zgrade: angažirati izvođače, pratiti tijek radova i provoditi natječaje. Međutim, osobama bez specijaliziranog obrazovanja to je prilično teško učiniti. Sada na tržištu usluga postoje mnoge tvrtke koje pružaju kvalificiranu pomoć takvim zadrugama.
- 4 faza - puštanje kuće u funkciju. Po završetku svih radova, građevinska zadruga mora dobiti dozvolu za puštanje kuće u funkciju. Tek nakon toga svi članovi stambene zadruge mogu formalizirati vlasništvo nad stambenim objektom.
Mogući rizici povezani sa sudjelovanjem u stambenim zadrugama
Postajući član stambene zadruge, osoba se može suočiti s određenim rizicima:
- Glavni rizik je da se glavni cilj stvaranja stambene zadruge iz nekog razloga možda neće postići (odbijanje izdavanja dozvola, financijske poteškoće, itd.).
- Inflacija i rastući troškovi građevinskog materijalai radi.
- Rizik neuspjeha puštanja kuće u funkciju. Štoviše, stambena zadruga neće biti odgovorna svojim članovima za to.
- Programeri ili investitori ne jamče osiguran smještaj.
- Kontrolu utroška sredstava i gospodarskih djelatnosti provodi revizijsko povjerenstvo koje se bira na glavnoj skupštini. Ne postoji specijalizirano državno tijelo.
- Raspodjela stanova između članova stambene zadruge vrši se na glavnoj skupštini i ne ovisi o željama člana zadruge.
- graditelji u Moskvi, na primjer, formiraju konačnu cijenu stana, uzimajući u obzir troškove oglašavanja, osoblja i drugih plaćanja. Kupac sve to mora platiti. Uz sve navedeno, građanin ne može kontrolirati utrošak sredstava za izgradnju stambenog prostora i sam tok gradnje.
Prednosti učlanjenja u stambenu zadrugu
1. Smatra se da je izgradnja stambenih zgrada kroz sustav stambenih zadruga značajna ušteda novca. Prema statistikama, zahvaljujući organizaciji stambene zadruge, možete uštedjeti oko 50% na kupnji stambenog prostora.
2. Građevinske zadruge imaju punu transparentnost u prikupljanju i trošenju novca. Osim toga, gradnja se može financirati u fazama, a rate se mogu davati ne samo za vrijeme izgradnje kuće, već i za vrijeme nakon završetka izgradnje.
HBC u modernom svijetu
Danas je dobrovoljno udruženje istomišljenika u svrhu podizanja stambenih zgradaje izuzetno rijetka. Unatoč činjenici da zakonodavstvo ne sprječava stvaranje stambenih zadruga, izgradnja višekatnih zgrada prema ovoj shemi popularnija je među velikim poduzećima koja su zainteresirana za osiguranje stanova za svoje zaposlenike.
Stoga ima smisla organizirati stambenu zadrugu za zaposlenike organizacija koje imaju odgovarajuću upravljačku podršku. Istodobno, oni mogu uštedjeti na razlici između tržišne cijene i cijene stanovanja, koju preuzima investitor.
U slučaju stjecanja stanova po mehanizmu stambene zadruge, građani su zaštićeniji od raznih nepredviđenih situacija. Ako je investitor proglasio stečaj, dioničari imaju pravo samostalno sudjelovati u izgradnji zgrade.
U posljednje vrijeme broj građevinskih organizacija koje rade na principu stambenih zadruga nije prelazio 15%. Trenutačno se trećina stambenog prostora na ruskom tržištu prodaje po ovoj shemi.
Na što trebate obratiti pažnju pri kupnji stanova za stambene zadruge
Prema statistici, jedan od glavnih čimbenika koji utječu na izbor stanovanja nije oblik ugovora, ne dostupnost infrastrukture u susjedstvu kuće, već ugled graditelja, njegovo iskustvo u izgradnja višestambenih zgrada, uvjeti plaćanja za stan.
Međutim, ako se pojedinac odluči pridružiti stambenoj zadruzi, morate obratiti pozornost na nekoliko važnih točaka:
- Provjerite ugovor o ulaganju između građevinske tvrtke i stambene zadruge. Bolje je da sama zadruga djeluje kao programer. U ovom slučaju stambena zadruga snosi punuodgovoran za izgradnju višekatnih zgrada.
- Proučite ostale dokumente o vlasništvu: građevinsku dozvolu, ugovor o zakupu zemljišta ili vlasništvo nad zemljištem.
- Upoznajte se sa Statutom stambene zadruge. Posebnu pozornost treba obratiti na uvjete ulaska i izlaska iz zadruge. A također i o postupku plaćanja doprinosa i dobivanja stana.
Ako su svi gore navedeni dokumenti jasni i transparentni, možete sigurno zaključiti ugovor sa zadrugom.
