Programer je dužan izdati ugovor o osiguranju od odgovornosti prije sklapanja prve transakcije s kupcem. Inače ga neće moći registrirati kod Rosreestra. Ove i druge dopune uvedene su 2014. godine Saveznim zakonom br. 294 „O izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata.
Essence
Od 2014. godine građevinsko poduzeće je dužno potvrditi ispunjenje obveza izdavanjem jamstva ili osiguranja od građanske odgovornosti izvođača u zajedničkoj gradnji. To će kupcu omogućiti da vrati svoja sredstva u slučaju nepredviđenih situacija.
Usvojeni račun utvrđuje odgovornost programera za:
- izbjegavanje obaveza;
- isporuka nedovršenog objekta;
- stečaj prije primopredaje.
Stručnjaci strahuju da će inovacije dovesti do viših cijena zavlasništvo. Vlada je uvjerila da ti čimbenici nisu međusobno povezani. Troškovi osiguranja, čak i za veliku tvrtku, iznose 1% obima transakcija. Programeri će morati izdvojiti sredstva za te troškove iz svog proračuna.
Objekat
Osiguranje od odgovornosti graditelja za zajedničku gradnju uključuje zaštitu imovinskih interesa kupaca. Ovaj posao je prvenstveno koristan za kupce. Firma može zasebno osigurati cijelu kuću ili stanove.
Kupci
Ugovor je sklopljen u korist dioničara. Pod određenim okolnostima, oni će dobiti isplatu. Programer se obvezuje predati pouzdan objekt visoke kvalitete. Osiguratelj je dužan obavijestiti klijenta o promjenama u transakciji i isplatiti naknadu. Ako se vlasnici kapitala promijene tijekom procesa izgradnje, to mora biti navedeno u ugovoru, jer se sa sljedećim sudionikom sastavlja poseban dokument.
Osiguravatelji
Nemaju svi IC-ovi sastavljati takve ugovore. Vjeruje se da ova vrsta transakcije donosi gubitke. Štoviše, tvrtka mora ispuniti određene zahtjeve:
- posluju na tržištu više od 5 godina;
- zadovoljite zahtjeve financijske stabilnosti;
- imajte pozitivnu perspektivu razvoja za buduća razdoblja;
- imati najmanje 400 milijuna rubalja u opticaju, kao i odobreni kapital u iznosu od 120 milijuna rubalja.
Fares
Osiguranje građevinara za troškove zajedničke gradnjeskup. Prosječne stope u 2015. bile su 0,5–0,8%. Za dugoročne ugovore, tarife se mogu smanjiti za 10-30%. Osiguravajuća kuća (IC) sama određuje stopu, a također izračunava koeficijente za godišnji postotak, budući da uvijek postoji mogućnost da investitor u potpunosti izbjegne ispunjavanje obveza.
Što određuje stopu:
- Sudjelovanje developera u holdingu.
- Pozitivno iskustvo prethodnih transakcija: rok, broj objekata, rad u različitim regijama, bez pritužbi.
- Financijska održivost.
- Pravna podrška: dostupnost svih dokumenata i dozvola.
- Faza izgradnje.
- Rok.
- Broj dioničara.
Izvršenje ugovora
Za registraciju DDU-a, programer mora podnijeti ugovor Rosreestr-u. Da biste to učinili, morate prikupiti sljedeće dokumente:
- deklaracija projekta;
- dopuštenje za izvođenje građevinskih radova;
- potvrda o državnoj registraciji;
- ugovor o zajedničkoj izgradnji;
- kopija statutarnih dokumenata;
- studija izvedivosti;
- kopija financijskih izvještaja;
- podaci o vjerovnicima;
- potvrda da nema kašnjenja po bankovnim kreditima.
Što je zaštićeno
Osiguranje od odgovornosti graditelja za zajedničku gradnju podrazumijeva isplatu naknade ako izvođač nije ispunio obveze, što je potvrđeno sudskom odlukom ilistečaj poduzeća. Iznos se ne plaća u slučaju zamrzavanja u razdoblju izgradnje ili produljenja razdoblja puštanja u rad. Iznos ovisi o ugovornoj cijeni. Ne može biti manje od:
- cijena objekta;
- prosječna tržišna cijena za 1 sq. m stambenog prostora u regiji.
Zakon također ograničava maksimalni iznos premija.
Sljedeći slučajevi priznaju se kao osiguranje:
- prekid izgradnje;
- bankrot razvojnog programera;
- ne dobivam stan;
- odbijanje povrata materijalnih sredstava, itd.
Promjene zakona
U 2014. je izmijenjen i dopunjen savezni zakon br. 294, prema kojem je sada obvezno osiguranje od odgovornosti investitora udjela u izgradnji. Ugovore sastavljaju sami programeri. Također biraju s kime će potpisati ugovore: s tvrtkom, bankom, specijaliziranom tvrtkom.
Svi članovi društva za obvezno osiguranje su solidarno odgovorni. Ako se sklopi posao s bankom, tada se puno vremena troši na prikupljanje papira. Potrebno je uplatiti depozit od 30% vrijednosti objekta, što služi kao jamstvo za financijsku instituciju. Osim toga, Centralna banka postavlja vlastite zahtjeve za takve banke:
- minimalni staž - 5 godina;
- upisani kapital 200 milijuna;
- vrijednost imovine je 1 milijarda rubalja.
Za programere je isplativije dobiti zajam nego izdati jamstvo. Financijske institucije takođersmatrajte da su osiguranje ugovora o vlasničkom sudjelovanju u građevinarstvu profitabilni proizvodi.
Bolje je potpisati ugovor s tvrtkom. Suočeni s jakom konkurencijom, osiguravatelji pokušavaju privući kupce niskim tarifama i cijenama. Stopa na takve transakcije ostaje fiksna tijekom trajanja ugovora. Osiguranje od odgovornosti graditelja za zajedničko građenje plaća se nakon završetka radova. Još jedna prednost je brzina papirologije. Osiguranik je sam graditelj, korisnik je dioničar. Način opskrbe odabire se za svaki stan posebno.
Osiguranje od odgovornosti graditelja za zajedničku gradnju
Tvrtke su dužne dati kolateral. Najčešće je to zemljište na kojem će se objekt nalaziti. Osim toga, dokument opisuje kako osigurati obveze. Papiri se potpisuju prije državne registracije ugovora o prvom udjelu i vrijede do predaje objekta. Raskid transakcije ne oslobađa tvrtku od obveze plaćanja odštete za slučajeve koji su se dogodili tijekom razdoblja njenog važenja.
Možete osigurati cijelu kuću ili svaki stan posebno. Prva opcija nije isplativa. Programer mora odmah uplatiti veliki iznos, kako bi bio siguran da će svi stanovi biti prodani. Drugi problem je što je prema takvim ugovorima teško odrediti tko je korisnik.
Dokument stupa na snagu od trenutka uplate prve rate. Osiguranje graditelja za zajedničku gradnju prema ugovoru ne predviđa franšizu. Ostali uvjeti ugovora su standardni:
- osiguravatelj se obvezuje obavijestiti dioničare o iznosu isplaćene naknade;
- tvrtka može podnijeti zahtjev za regresiju protiv programera;
- osiguravatelj je dužan obavijestiti sve vlasnike o prijevremenom raskidu ugovora;
- trajanje ugovora ovisi o trajanju izgradnje.
Iznos povrata ovisi o cijeni i cijenama. Mora premašiti vrijednost ukupne površine stana. Tvrtka sama odlučuje kako će se izvršiti plaćanje: u paušalnom iznosu ili na rate.
Problemi osiguranja od odgovornosti graditelja u zajedničkoj izgradnji
Ovaj dogovor je vrlo specifičan. Zapravo, govorimo o zaštiti financijskih rizika programera. Tvrtke imaju izbor - izdati policu ili jamstvo. Druga opcija je poželjnija, budući da kreditne institucije već imaju uspostavljen mehanizam, sustave bodovanja, stručnjake koji procjenjuju rizike, kao i strukture koje organiziraju završetak WIP-a. SC se ne može pohvaliti takvim prednostima. Ali nude niske cijene. Ljudi su navikli da su bankarske usluge skupe. To je točno jer je rizik u trgovini visok. Iako su nakon izmjena zakona povećane i tarife za tvrtke.
OsiguranjeOdgovornost graditelja u zajedničkoj gradnji osigurava kumulativni učinak gubitaka. U kriznoj situaciji (smanjenje potražnje za stambenim objektima, povećanje hipotekarnih stopa) gubit će svi programeri odjednom, a ne samo jedan sudionik na tržištu.
Drugi problem je nemogućnost reosiguranja rizika čak i na inozemnom tržištu. U međunarodnoj praksi u takvim poslovima koriste se obveznice (jamstva). Ali njihovo funkcioniranje nije sadržano u ruskom zakonodavstvu. Glavna razlika takvog proizvoda je u tome što osiguravatelj može uzeti objekt u izgradnji kao zalog.
Središnja banka podigla je zahtjeve za osiguravajuća društva koja mogu pružati usluge programerima - povećala minimalni iznos kapitala. Time se uvelike sužava krug mogućih osiguravatelja - do 19 organizacija. Tvrtke koje su ranije činile 80% ugovora s programerima napustile su novi popis. Što će biti s njima sada nije poznato. Najvjerojatnije će biti potrebno sklopiti nove ugovore s tvrtkama s “bijele” liste. Ako se licenca oduzme, IK je odgovoran za prethodno sklopljene transakcije u roku od 6 mjeseci. Zatim ili ukida dokumente ili prenosi portfelj i obveze na drugog sudionika na tržištu. Za razliku od OSAGO-a ili osiguranja od odgovornosti za vlasnike opasnih proizvodnih objekata, ova usluga ne uključuje druge vrste zaštite, poput odštetnih fondova koji bi se bavili isplatama građanima nakon stečaja osiguravatelja. Tržište dionicastambena izgradnja je super. Ali još ne postoji dobro uspostavljen način reguliranja aktivnosti programera.
